La Seyne-sur-Mer (83) – Investissement en résidence médicalisée – Statut LMP/LMNP

Investir dans l’immobilier de santé, c’est choisir un secteur à forte visibilité à long terme, encadré par les autorités publiques et porté par une dynamique démographique structurelle. Le nombre de personnes dépendantes passera de 2,2 à 2,9 millions d’ici 2050. Dans le Var, 28% des habitants ont déjà 65 ans ou plus, et les 80 ans et plus représentent 99 000 personnes en 2025, soit une progression de 63% attendue d’ici 2050. La demande est identifiée, contrainte, et l’offre globalement déficitaire.

Un emplacement d’exception :

Implantée à l’entrée de la presqu’île de Saint-Mandrier, au cœur d’une pinède de 2 hectares dominant la Méditerranée, la résidence Les Jardins de Mar Vivo offre un environnement en front de mer, apaisant et propice au bien-être. La Seyne-sur-Mer est la 2ème commune du Var, membre de la métropole Toulon Provence Méditerranée, avec près de 62 900 habitants dont 13,2% ont 75 ans ou plus. Plages de Mar Vivo à 7 minutes, gare à 12 minutes, aéroport de Toulon-Hyères à 40 minutes.

Un pôle gériatrique complet :

Exploité depuis plus de 25 ans par LNA Santé, le Pôle de Santé de Mar Vivo réunit sur un même site un EHPAD et un établissement de Soins Médicaux et de Réadaptation 100% gériatrique, sur près de 15 000 m². Cette présence conjointe assure une continuité optimale dans le parcours de vie des résidents. Post rénovation et extension : 261 chambres, 302 lits. La résidence s’est vue attribuer le Niveau A par la Haute Autorité de Santé en 2025, avec 100% des critères impératifs validés.

Le programme :

Extension neuve. 47 chambres de 20 m² à 24 m². Actabilité T3 2026. Rénovation complète du bâti existant : ravalement des façades, remplacement des menuiseries, réaménagement des jardins, installation de panneaux photovoltaïques, remplacement des ascenseurs, renforcement du contrôle d’accès. Cadre hôtelier de grand standing : espaces de vie spacieux, matériaux nobles, équipe pluridisciplinaire spécialisée en gérontologie.

Les éléments financiers :

Rentabilité de 4,2% à 4,6%. Bail de 12 ans ferme sans franchise de loyer. Indexation annuelle non plafonnée selon indice composite LNA Santé. Loyers immédiats dès l’acquisition. Frais de notaire réduits. Portage de TVA. Non-réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values de cession.

L’exploitant :

LNA Santé, acteur global de la santé depuis plus de 30 ans, gouvernance stable et familiale, entreprise à mission depuis 2023. 87 établissements, 10 658 lits exploités, 9 600 professionnels, chiffre d’affaires d’exploitation de 878,5 M€ en 2025, coté sur Euronext Paris.

Le dispositif fiscal :

Statut LMP ou LMNP selon la situation de l’investisseur. Revenus quasiment nets d’impôts grâce à l’amortissement du bien. TVA récupérable à 20%. Intérêts d’emprunt déductibles. Possibilité d’exonération d’IFI et de plus-values sous certaines conditions. Financement possible à 100% sans apport.

Déjà livré – T1 à Partir de 175 000€.