Préparer sa retraite ou consolider son patrimoine passe souvent par l’immobilier locatif. Beaucoup de propriétaires bailleurs cherchent aussi à obtenir des revenus complémentaires durables sans renoncer à leurs biens existants. Le déficit foncier répond à ces deux objectifs à la fois. Ce mécanisme fiscal permet de rénover un bien ancien tout en réduisant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux qui pèsent sur les loyers.
Sommaire
- Qu’est-ce que le déficit foncier ?
- Qui peut investir en déficit foncier ?
- Quels travaux sont déductibles ?
- Un avantage renforcé pour la rénovation énergétique
- Quel impact en cas de revente du bien ?
- Une obligation de conservation du bien
- Un dispositif non plafonné
- Ce qu’il faut garder en tête avant de se lancer
- Faites le point sur votre situation avec un conseiller Alkéos
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Louer un bien nu, c’est-à-dire sans meubles, place le propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque les charges déductibles (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, travaux) dépassent les loyers perçus, un déficit foncier apparaît.
Ce déficit s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du foyer, qu’ils proviennent d’un autre bien loué nu ou de parts de SCPI. Le solde éventuel vient ensuite réduire le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Au-delà de ce plafond, l’excédent reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Prenons un exemple concret. Un propriétaire fait réaliser 45 000 euros de travaux dans un appartement destiné à la location. Il impute d’abord 7 000 euros sur ses revenus de SCPI, puis 10 700 euros sur son revenu global. Le solde de 27 300 euros s’imputera sur ses revenus fonciers des dix prochaines années.
Qui peut investir en déficit foncier ?
Ce dispositif s’adresse en priorité aux contribuables déjà fortement imposés sur leurs revenus fonciers existants. Il convient aussi à celles et ceux qui veulent renforcer leur patrimoine immobilier sans revendre leurs biens actuels.
Deux conditions doivent être réunies pour en bénéficier. Le bien doit être loué nu une fois les travaux achevés. Les loyers doivent ensuite être soumis au régime réel d’imposition, ce qui exclut le régime micro-foncier. Ce dernier applique un simple abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire les charges réelles.
En dessous de 15 000 euros de revenus fonciers bruts annuels, le régime réel doit faire l’objet d’une option expresse lors de la déclaration. Au-delà de ce seuil, il s’applique automatiquement.
Quels travaux sont déductibles ?
Seuls certains travaux ouvrent droit à la déduction. Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sont concernées, tout comme les travaux réalisés par la copropriété selon leur nature. Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement en sont en revanche exclus.
La déduction s’effectue l’année du paiement des travaux, même si le logement n’est pas encore loué. Une mention manuscrite sur la déclaration de revenus, précisant l’intention future de mise en location, sécurise cette déduction anticipée.
Un point de vigilance mérite d’être signalé. Lorsque plusieurs natures de travaux coexistent, une facture distincte doit être obtenue pour chacune. Cette séparation permet de distinguer clairement ce qui est déductible de ce qui ne l’est pas.
Un avantage renforcé pour la rénovation énergétique
Un plafond d’imputation majoré s’applique aux travaux de rénovation énergétique. Jusqu’au 31 décembre 2027, le déficit issu de ces travaux peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 21 400 euros, contre 10 700 euros habituellement.
Trois conditions cumulatives doivent être respectées. Un devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022. Les travaux doivent être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le logement doit enfin passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Quel impact en cas de revente du bien ?
La plus-value immobilière suit les règles classiques applicables aux particuliers. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas venir majorer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value.
Après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut néanmoins être appliqué, sans justificatif et sans lien avec les travaux réellement déduits. Ce forfait n’est toutefois pas cumulable avec la prise en compte des frais réels : une comparaison entre les deux options reste nécessaire au moment de la revente.
Une obligation de conservation du bien
Lorsque le déficit foncier est imputé sur le revenu global, le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Une revente anticipée, un passage en location meublée ou un changement d’usage personnel remettent en cause cet avantage, avec un rappel d’impôt à la clé.
Certains événements restent toutefois sans conséquence sur l’imputation, notamment l’arrêt de la location consécutif à une invalidité, un licenciement ou un décès.
Un dispositif non plafonné
Contrairement au Pinel ou au Malraux, le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Aucune limite de montant de travaux, de zone géographique ou de ressources du locataire ne s’applique non plus, ce qui en fait un outil flexible pour structurer un projet de rénovation locative.
Ce qu’il faut garder en tête avant de se lancer
Un projet en déficit foncier reste avant tout un investissement immobilier. L’avantage fiscal accompagne la stratégie patrimoniale, il ne doit jamais en constituer le seul moteur. Le choix du bien, la tension locative du marché local et la qualité de la rénovation conditionnent la réussite du projet sur le long terme. Un logement énergivore, par exemple, peine à trouver preneur et perd en attractivité locative.
Un décalage de trésorerie doit également être anticipé pendant la phase de travaux, la mise en location n’intervenant qu’une fois le chantier achevé.
Faites le point sur votre situation avec un conseiller Alkéos
Chaque situation patrimoniale et fiscale est différente. Avant de se lancer dans un investissement en déficit foncier, un diagnostic personnalisé permet de vérifier la pertinence du montage au regard de vos revenus fonciers actuels, de votre fiscalité et de vos objectifs à long terme. L’équipe d’Alkéos Conseil et Gestion Privée vous accompagne dans cette analyse, de l’étude de faisabilité jusqu’au suivi du projet. Contactez-nous pour un premier échange sans engagement.