Préparer sa succession tout en gardant l’usage de ses biens reste un objectif fréquent. La donation en nue-propriété répond précisément à ce besoin. Elle permet d’anticiper la transmission de son patrimoine sans renoncer à ses revenus ni à l’usage du bien concerné. Ce mécanisme juridique associe protection du donateur et optimisation fiscale pour les héritiers.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Un propriétaire détient juridiquement deux droits sur un même bien. La nue-propriété permet de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, le donner ou le modifier. L’usufruit permet quant à lui d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus.

On parle de démembrement de propriété lorsque ces deux droits appartiennent à des personnes différentes. Dans une donation en nue-propriété, le donateur conserve l’usufruit du bien. Il continue donc d’en user ou d’en percevoir les revenus, tout en transmettant la nue-propriété à ses proches.

Le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit, généralement au décès du donateur.

Pourquoi choisir une donation en nue-propriété ?

Anticiper la transmission de son patrimoine, protéger un conjoint survivant et alléger la fiscalité de ses héritiers constituent les trois grandes motivations de cette stratégie. Elle convient particulièrement aux personnes qui souhaitent transmettre sans se démunir entièrement.

Un avantage fiscal réel

La nue-propriété a une valeur plus faible que la pleine propriété. Les droits de donation portant sur la nue-propriété se révèlent donc plus faibles également. Aucune nouvelle taxation n’intervient au jour du décès du donateur : l’usufruit s’éteint simplement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droit à payer.

Un avantage économique pour le donateur

Conserver l’usufruit présente un intérêt pratique évident pour le donateur. Il continue d’utiliser le bien ou de percevoir ses revenus, comme avant la donation. Il transmet ainsi une partie de son patrimoine sans se démunir totalement de ses ressources.

Les limites à connaître avant de se lancer

Le démembrement de propriété comporte aussi des points de vigilance. Usufruitier et nu-propriétaire disposent chacun de droits distincts, parfois divergents, sur un même bien. Cette situation peut créer des tensions, notamment dans un contexte familial recomposé ou en cas de mésentente.

L’allongement de la durée de vie peut fragiliser l’usufruitier avec le temps. Le démembrement prive également les deux parties de toute autonomie de gestion. Vendre le bien nécessite en effet l’accord conjoint des deux titulaires de droits.

Avis AlkéosCette stratégie reste pertinente à condition d’être proposée à bon escient. Le patrimoine global du donateur doit être pris en compte, pas seulement le bien donné. La donation de la résidence principale, par exemple, n’est pas toujours opportune sur le long terme.

Quels biens peut-on donner en nue-propriété ?

Tout type de bien peut en principe faire l’objet d’une donation en nue-propriété, qu’il soit immobilier ou mobilier. Certaines situations méritent toutefois une attention particulière.

• Les biens communs entre époux mariés nécessitent l’accord du conjoint, ou sa participation en tant que codonateur.
• Un époux peut en revanche donner seul la nue-propriété d’un bien propre, y compris le logement familial.
• Un bien bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation en cours (Pinel, Malraux, Censi-Bouvard…) perd cet avantage en cas de donation, l’engagement de conservation étant rompu.

Comment réaliser une donation en nue-propriété ?

L’acte notarié, la règle générale

La donation d’un bien en nue-propriété exige en principe un acte notarié. Elle peut prendre la forme d’une donation simple, d’une donation-partage ou d’une donation-partage transgénérationnelle.

Le don manuel, une exception encadrée

La jurisprudence admet qu’un don manuel puisse porter uniquement sur la nue-propriété d’un bien. Cette possibilité doit toutefois être précisée dans un pacte adjoint pour limiter les risques. Le recours à l’acte notarié reste vivement conseillé pour sécuriser l’opération.

Le don manuel se limite par nature aux biens mobiliers corporels et à certains biens incorporels, comme les liquidités ou les actions. Les biens immobiliers, les fonds de commerce ou les parts sociales de SCI en sont exclus.

Quelle fiscalité pour une donation en nue-propriété ?

Les droits de donation se calculent uniquement sur la valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur s’établit obligatoirement selon le barème fiscal prévu à l’article 669 du Code général des impôts. Elle dépend directement de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
À partir de 91 ans	10 %	90 %

Un usufruit à durée fixe suit une autre règle : il s’évalue à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans. Un usufruit réservé pour 12 ans se voit ainsi valorisé à 46 % de la pleine propriété.

Que devient l’usufruit au décès du donateur ?

Au décès de l’usufruitier, aucune taxation supplémentaire n’intervient. L’usufruit s’éteint purement et simplement. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire, sans droit de succession à acquitter sur cette part.

« Le fisc applique une présomption particulière quand le nu-propriétaire est un héritier présomptif, ses descendants, un donataire ou un légataire. Dans ce cas, le bien est considéré fiscalement comme faisant toujours partie du patrimoine du défunt usufruitier, comme s’il n’avait jamais été démembré. Il redevient donc taxable aux droits de succession dans sa totalité.

Cette présomption reste toutefois simple : elle peut être écartée si la donation de la nue-propriété a été réalisée par acte régulier plus de 3 mois avant le décès. »

L’avis d’Alkéos Conseil & Gestion Privée

La donation en nue-propriété demeure un outil puissant pour préparer sa succession. Elle demande cependant une analyse fine du patrimoine global et des besoins futurs du donateur. Le choix du bien, la rédaction de l’acte et l’anticipation des situations de démembrement conditionnent la réussite de la stratégie.

Notre cabinet, basé à Dijon, accompagne dirigeants, professions libérales et familles dans la structuration civile et fiscale de leur patrimoine. Chaque recommandation s’appuie sur une analyse juridique et fiscale préalable, avant toute proposition de solution.

Vous souhaitez étudier l’opportunité d’une donation en nue-propriété pour votre situation ? Contactez Alkéos Conseil & Gestion Privée pour un premier échange avec l’un de nos conseillers.